Sie haben Ihre Wunschimmobilie in Florida gefunden und einen akzeptablen Kaufpreis herausgehandelt – herzlichen Glückwunsch! Doch wie in Deutschland wird auch in den USA noch einiges zum Kaufpreis hinzukommen, darunter ein ganzes Bündel an Steuern. Später müssen Sie die laufenden Unterhaltungskosten für die Immobilie in Florida beachten.

Die Besteuerung der Immobilie in Florida

Ganz wichtig: Innerhalb von 20 Tagen nach dem Erwerb der Immobilie muss die amerikanische Steuernummer (Individual Taxpayer Identification Number) bei der IRS (Internal Revenue Service – den amerikanischen Steuerbehörden) eingereicht werden. Da es mehrere Wochen bis zur Erteilung der US-amerikanischen Steuernummer dauert, sollten Sie diese so früh wie möglich beantragen – sobald Sie sicher sind, dass Sie eine Immobilie in Florida kaufen möchten und die ersten Häuser besichtigen.

Die anfallenden Steuern lauten:

• Die Urkundensteuer (0,7% des Kaufpreises) für den Grundbucheintrag (wird oft vom Verkäufer übernommen)
• Bei Finanzierung: Hypothekensteuer (0,35% des Kaufpreises) und
• Gebühr für den Schuldschein (Promissory Note, 0,2% des Kaufpreises).

Angenommen, die Immobilie hat $200.000 gekostet, sind dies also jeweils $1400, $700 und $400, d.h. die Steuern und Gebühren belaufen sich auf $2500.

Die laufenden Kosten für die Immobilie

Einmal im Jahr wird die Grundsteuer (Property Tax) eingezogen, die sich nach dem Schätzwert der Immobilie richtet. Im Durchschnitt liegt die Grundsteuer in Florida zwischen 1% und 1,75% des Immobilienwertes. Bei einer Immobilie im Wert von $250.000 sind dies also im Schnitt etwa $4375 jährlich.

Dazu kommen die laufenden Kosten, die natürlich auch von den individuellen Dienstleistern und den eigenen Wünschen abhängen, z.B. ob Kabelfernsehen mit zusätzlichen Pay-TV-Kanälen und ein ultraschneller Internetanschluss gewünscht sind. Eine beispielhafte Rechnung könnte in etwa so aussehen:

Hausverwaltung:                             $120
Gartenpflege:                                  $95
Pest Control (Ungeziefer):              $35
Swimming Pool-Pflege:                  $85
Strom (inkl. Klimaanlange):            $150
Wasser/Abwasser:                         $100
Telefon/Internet/TV:                        $130
Versicherungen:                             $150
Grundsteuer:                                  $364

Gesamtsumme:                            $1139

 

Die Einkommensteuer

Wichtig zu wissen: Der Bundesstaat Florida erhebt selbst keine Einkommensteuer von natürlichen Personen. Einkünfte aus der Vermietung der Immobilie als Ferienhaus müssen auf Bundesebene versteuert werden. Dazu reichen Sie die entsprechenden Formulare zusammen mit der erteilten Steuernummer ein. Für die Besteuerung ist wichtig, ob Sie als “non-resident” gelten (d.h. als Ausländer, der sich nur zeitweilig in den USA aufhält) oder als “resident” (der sich so oft/lange in den USA aufhält, dass er wie ein amerikanischer Staatsbürger behandelt wird). Als “resident” wird das gesamte weltweite Einkommen in den USA besteuert, d.h. auch die Einnahmen, die Sie in Deutschland erzielen. Als non-resident versteuern Sie lediglich die in den USA erzielten Einkünfte, darunter die Gewinne, die Ihnen durch die Vermietung der Immobilie entstanden sind.

Wichtig: Wenn Sie die Immobilie für kürzere Zeiträume (unter sechs Monaten) vermieten, werden außerdem die Sales Tax (Mehrwertsteuer) in Höhe von 6% und eine Tourist Tax (Touristensteuer) in Höhe von 3-5% fällig. Diese können auf den Mietpreis aufgeschlagen werden, so dass die Mieter des Ferienhauses sie zahlen. Ein Beispiel für die Einkünfte aus Vermietung:

Sie vermieten Ihre Immobile etwa für das halbe Jahr zu einem Preis von $1200 pro Monat, wenn Sie nicht selbst darin wohnen. Dies sind $24.000 Einkünfte pro Jahr. Davon ziehen Sie rund 20% an Gebühren für die Buchungsportale ab, die Ihre Immobile im Internet anbieten. Natürlich können Sie auch darauf verzichten um diese 20% zu sparen, doch es wird weit schwerer sein, interessierte Feriengäste zu erreichen.

Abzüglich der 20% Gebühren, 11% Sales + Tourist Tax und $1139 laufenden Kosten verbleiben Einnahmen in Höhe von $15.421 pro Jahr vor Steuern.

Steuern beim Verkauf der Immobilie

Möchten Sie Ihre Immobilie in Florida irgendwann verkaufen, müssen Sie eine Kapitalertragssteuer (Capital Gains Tax)  zahlen, die von der Dauer des Besitzes abhängt. Haben Sie die Immobilie länger als ein Jahr besessen, zahlen Sie zwischen 10-15%. Bei einer kürzeren Besitzdauer kann der Steuersatz zwischen 10-35% liegen.

Außerdem wird eine Quellensteuer in Höhe von 10% beim Verkauf (Closing) erhoben, die am Jahresende mit der Einkommensteuer verrechnet wird. Im Idealfall werden zu viel gezahlte Steuern zurückgezahlt, doch es kann auch eine Nachzahlung gefordert werden.